Akad dalam KPR Syariah

Sudah lama tidak posting, saya mencoba membuat sebuah artikel mengenai KPR Syariah. Saya menyoroti dari sisi akad, karena dari sini nantinya bisa dikembangkan menjadi beberapa produk KPR Syariah, juga buat pengenalan buat rekan-rekan yang kebetulan ingin mengambil KPR Syariah.

Di Indonesia, ada dua jenis akad pembiayaan yang digunakan dalam produk KPR syariah yaitu akad murabahah dan akad musyaraqah mutanaqisah (MMQ).

Akad Murabahah

Merupakan akad yang paling umum digunakan oleh bank syariah di Indonesia. Konsep yang digunakan dalam akad ini adalah jual beli, dimana bank syariah akan membeli rumah dari penjual, selanjutnya nasabah akan membeli rumah tersebut dari bank dengan nilai beli sebesar harga jual ditambah marjin yang diharapkan oleh bank selama masa pembiayaan.

Selanjutnya, nilai pembelian itu akan diangsur oleh nasabah selama masa pembiayaan. Karena marjin sudah ditetapkan di awal, maka selama pembiayaan nilai angsuran tidak akan berubah.

Bank umumnya menetapkan marjin yang bila dikonversi ke bunga konvensional terlihat lebih tinggi dari bunga KPR konven. Hal ini disebabkan bank menanggung risiko perubahan suku bunga sumber dananya (misalkan dari tabungan dan deposito) selama masa pembiayaan yang panjang sementara sumber dananya sendiri umumnya berjangka pendek. Risiko itulah yang dibebankan dalam penetapan marjin.

Akad Musyarakah Mutanaqisah

Sering disingkat dengan istilah MMQ, prinsip dasar akad ini adalah sewa menyewa, dimana bank dan nasabah akan bersama-sama membeli rumah dari penjual dengan porsi modal sesuai kesepakatan (misalkan bank 80, nasabah 20). Porsi kepemilikan ini akan menurun selama masa pembiayaan, dimana nasabah akan membeli secara bertahap porsi kepemilikan bank sampai dengan habis. Kemudian rumah itu akan disewakan kepada nasabah dengan tarif yang telah ditetapkan.

Dalam pembayaran angsuran bulanan MMQ, nasabah akan membayar porsi kepemilikan bank dan tarif sewa yang telah disepakati di awal.

Berbeda dengan akad murabahah, tarif sewa dalam KPR MMQ dapat disesuaikan oleh bank dalam jangka waktu tertentu misalkan 2 tahun atau 5 tahun.

Apabila diekuivalenkan maka suku bunga MMQ dapat lebih rendah dari pada ekuivalen suku bunga KPR murabahah, karena risiko perubahan suku bunga pendanaan bagi bank juga lebih rendah. Bahkan bisa bersaing dengan suku bunga KPR konvensional.

Saya akan coba menjelaskan secara detail, masing-masing akad KPR Syariah tersebut dalam posting-posting mendatang.