Di Indonesia, ada dua jenis akad pembiayaan yang digunakan dalam produk KPR syariah yaitu akad murabahah dan akad musyaraqah mutanaqisah (MMQ).

Akad Murabahah

Merupakan akad yang paling umum digunakan oleh bank syariah di Indonesia. Konsep yang digunakan dalam akad ini adalah jual beli, dimana bank syariah akan membeli rumah dari penjual, selanjutnya nasabah akan membeli rumah tersebut dari bank dengan nilai beli sebesar  harga jual ditambah marjin yang diharapkan oleh bank selama masa pembiayaan.

Selanjutnya, nilai pembelian itu akan diangsur oleh nasabah selama masa pembiayaan. Karena marjin sudah ditetapkan di awal, maka selama pembiayaan nilai angsuran tidak akan berubah.

Bank umumnya menetapkan marjin yang bila dikonversi ke bunga konvensional terlihat lebih tinggi dari bunga KPR konven. Hal ini  disebabkan bank menanggung risiko perubahan suku bunga sumber dananya (misalkan dari tabungan dan deposito) selama masa pembiayaan yang panjang sementara sumber dananya sendiri umumnya berjangka pendek. Risiko itulah yang dibebankan dalam penetapan marjin.

Akad Musyarakah Mutanaqisah

Sering disingkat dengan istilah MMQ, prinsip dasar akad ini adalah sewa menyewa, dimana bank dan nasabah akan bersama-sama membeli rumah dari penjual dengan porsi modal sesuai kesepakatan (misalkan bank 80, nasabah 20). Porsi kepemilikan ini akan menurun selama masa pembiayaan, dimana nasabah akan membeli secara bertahap porsi kepemilikan bank sampai dengan habis. Kemudian rumah itu akan disewakan kepada nasabah dengan tarif yang telah ditetapkan.

Dalam pembayaran angsuran bulanan MMQ, nasabah akan membayar porsi kepemilikan bank dan tarif sewa yang telah disepakati di awal.

Berbeda dengan akad murabahah, tarif sewa dalam KPR MMQ dapat disesuaikan oleh bank dalam jangka waktu tertentu misalkan 2 tahun atau 5 tahun.

Apabila diekuivalenkan maka suku bunga MMQ dapat lebih rendah dari pada ekuivalen suku bunga KPR murabahah, karena risiko perubahan suku bunga pendanaan bagi bank juga lebih rendah. Bahkan bisa bersaing dengan suku bunga KPR konvensional.

Saya akan coba menjelaskan secara detail, masing-masing akad KPR Syariah tersebut dalam posting-posting mendatang.

1. Reputasi dan Pengalaman Developer

Jangan menanyakan reputasi developer dari marketingnya, ini sama juga bohong. Info yang lebih berguna justru dapat diperoleh dari warga di perumahan yang dibangun developer yang sama. Dari internet juga mungkin dapat diperoleh info yang positif atau negatif tentang perumahan yang sedang kita incar. Tanyakan juga dari warga di sekitar perumahan, apakah pernah developer pernah bermasalah dengan lingkungan sekitar.

Faktor utama penyelesaian perumahan ada ditangan developer, tentunya berbeda antara developer yang telah membangun 1  perumahan dengan 10 perumahan. Tetapi perlu diperhatikan juga apakah ada track record developer yang kurang baik sebelumnya.

2. Kualitas Bangunan

Pilih developer perumahan yang memiliki rumah contoh yang sudah jadi atau sudah membangun perumahan lain. Amati kualitas bangunan yang sudah ada, jangan  sampai setelah teken AJB harus menyesali di kemudian hari.

3. Fasilitas Umum dan Sosial (Fasum/Fasos)

Perhatikan kelengkapan fasum/fasos yang telah disediakan oleh developer, pastikan fasum yang dijanjikan telah dipenuhi dan sesuai dengan brosur yang ditawarkan. Beberapa fasilitas yang utama adalah jalan, saluran air dan listrik. Kalau belum sepenuhnya jadi pastikan kesediaan developer untuk memenuhi janjinya.

4. Perizinan dan Legalitas

Pastikan developer telah memiliki perizinan dan dokumen legal atas tanah tempat dibangunnya perumahan khususnya IMB dan sertifikat. Developer-developer kecil umumnya mengerjakan di atas tanah atas nama perorangan sebaiknya tanda tangani AJB dengan pemilik tanah secara langsung untuk menghindari masalah di kemudian hari. Apabila dengan kuasa jual, pastikan surat kuasa berumur kurang dari 6 (enam) bulan.

5. Ketersediaan unit

Pilih perumahan yang memiliki unit ready stock karena di sini bisa dilihat kemampuan keuangan developer.

6. Tema dan Masterplan Perumahan

Perumahan saat ini bisa memiliki macam2 tema misalnya konsep townhouse, cluster dll. Pemilihan tema ini sangat berpengaruh terhadap rencana kita dalam pengembangan ke depan, contohnya dengan model cluster tentu saja tidak memungkinkan membangun tembok tinggi di sekitar rumah.

7. Akses

Jangan lupa akses jalan ke perumahan, jangan sampai setelah kita beli ternyata jalan ke arah perumahan sangat macet. Coba melakukan pengecekan di hari kerja, pagi atau sore jangan hanya di hari libur saja.

Setelah mendiami rumah, coba buka komunikasi dengan penghuni lain selanjutnya :

1. Buat semacam paguyuban atau forum warga perumahan.

2. Laksanakan pertemuan secara rutin dengan developer khususnya membahas pemenuhan fasiltas yang dijanjikan di awal.

3. Manfaatkan forum/paguyuban sebagai wakil/sarana dalam menyampaikan keluhan kepada developer.

4. Ingat sebagai konsumen, kita sebagai pembeli rumah berhak menuntut janji developer.

Apabila sampai suatu titik developer tidak memenuhi janjinya, lakukan tuntutan melalui media atau jalur hukum. Tapi ini hanyalah jalan terakhir jika developer sudah lepas tangan.

catatan : suku bunga bank syariah adalah flat dan berbeda-beda tergantung jangka waktu

Bunga KPR Berjalan

Semoga blog ini dapat berkembang dan menjadi acuan yang berguna bagi pembacanya.

catatan : suku bunga bank syariah adalah flat dan berbeda-beda tergantung jangka waktu

Bunga KPR Berjalan

Suku bunga KPR pada bulan Oktober 2009 mengalami penurunan dibandingkan bulan sebelumnya, hal ini terjadi karena didukung kesepakatan 14 bank dan BI untuk menetapkan maksimum bunga deposito untuk nasabah besar pada rate 8%.

Saya sudah upload di Google spreadsheet jadi bisa dilihat dan digunakan oleh semua orang, tapi tolong untuk rumus jangan diubah )

Google Spreadsheet “Perhitungan Angsuran”

Ada 3 sheet dalam file itu yaitu angsuran dengan suku bunga :

1.  Monthly Effective (Efektif bulanan)

2.  Anuity (efektif Tahunan)

3.   Flat

Masing-masing disertai dengan table amortisasi bulanannya

Yang perlu diisi atau diganti adalah field :

1. Nominal KPR

2. Suku bunga

3. Jangka waktu, (bln) berarti dalam bulan, (thn) dalam tahun

Untuk  sheet efektif bulanan ada juga perbandingan suku bunga bila menggunakan suku bunga bunga flat atau tahunan (di sebelah kanan tabel angsuran).

Kalau ada pertanyaan atau ingin file xls-nya silakan memberikan comment dan meninggalkan alamat email.

Tata Cara

1. Minta informasi kepada Bank X berapa baki debet/ saldo KPR kita saat ini kalau bisa minta rekening pinjaman dari bank tersebut serta informasi mengenai penyelesaian dokumen KPR seperti sertifikat tanah, IMB dan lain-lain (mintakan copy document apabila belum diberikan)
2. Ajukan aplikasi kepada Bank B beserta dokumen pendukung (copy document dari Bank A)
3. Bank B akan melakukan analisa kredit biasanya akan ditanyakan pula tanggal rencana take over.
4. Apabila disetujui Bank B akan mengeluarkan Surat Persetujuan Kredit (SPK)
5. Minta konfirmasi akhir dari Bank B mengenai posisi kredit pada tanggal take over
6. Penandatanganan perjanjian kredit dan APHT dengan Bank B, biasanya Bank akan melakukan pelunasan melalui rekening yang ditunjuk oleh Bank A.
7. Bank A akan menerbitkan surat pelepasan Hak Tanggungan dan surat bukti pelunasan kredit beserta asli dari dokumen KPR.
8. Dokumen KPR tersebut harus diserahkan kepada Bank B untuk disimpan.

Biaya

Biaya yang kemungkinan dikeluarkan pada saat over kredit :

1. Provisi Bank yang akan mengambil alih KPR kita
2. Denda yang akan dikenakan oleh Bank awal
3. Biaya administrasi termasuk pengikatan agunan oleh Bank B.

Jadi bukan hanya bunga yang perlu dipertimbangkan karena ada biaya yang mesti kita tanggung di muka jika berniat melakukan over kredit KPR.

Permasalahan

Apabila dokumen KPR (sertifikat dan lain-lain) belum selesai maka kemungkinan besar Bank B akan menolak over kredit ataupun meminta diselesaikan terlebih dahulu.

Mungkin ada yang lebih tahu, tetapi dari pengalaman teman tata caranya seperti itu. Mungkin ada yang punya pengalaman berbeda bisa disharing di sini.

catatan : suku bunga bank syariah adalah flat dan berbeda-beda tergantung jangka waktu

Bunga KPR Berjalan

Suku bunga KPR pada bulan Juli 2009 mengalami penurunan dibandingkan bulan sebelumnya, hal ini terjadi karena situasi ekonomi dan politik yang semakin kondusif. Rata-rata penurunan suku bunga KPR adalah 0,25% s.d. 0,5%.

1. Biaya Provisi, 1% dari plafon kredit yang akan dicairkan

2. Biaya administrasi, umumnya sekitar 250rb-300rb

3. Biaya asuransi jiwa

Nominal biaya asuransi jiwa kredit tergantung dari umur Debitur KPR dan jangka waktu kredit yang diambil.  Sebagai gambaran untuk KPR dengan jangka waktu 10-15 tahun untuk debitur dengan usia 30 tahun maka premi asuransi yang dibayarkan sekitar 1 s.d 1,5 %  (AIG Life) dari nominal KPR yang dicairkan. Jadi misalkan untuk KPR senilai Rp.200 juta maka premi AJK besarnya +/- Rp.2 juta s.d Rp.3 juta.

4. Biaya asuransi kebakaran

Besarannya tergantung dari nilai bangunan yang akan dibeli dan jangka waktu perlindungan, umumnya berkisar pada angka 1% dari nilai bangunan.

5. biaya apraisal, digunakan untuk jasa apraisal Rp. 250.000,-

6. Biaya pengecekan seripikat, dilakukan oleh notaris, biayanya +/-Rp.100.000

7. Biaya SKMHT, rata-rata Rp.1.000.000,-

8. Biaya APHT, umumnya berkisar antara Rp.1 juta – Rp. 2 juta (tergantung dari nominal pencairan KPR)

9. Biaya buka rekening (apabila mengambil KPR melalui bank), besarannya berbeda-beda untuk masing-masing bank

10. BPHTB = 5 % X (NJOP-NJOPTKP)

NJOP adalah nilai jual rumah, sementara  NJOPTKP adalah nilai yang tidak kena pajak, yang saya ketahui NJOTKP untuk daerah Bekasi +/- Rp.60 juta. Jadi misalkan beli rumah dengan harga Rp.100 juta di bekasi, maka dasar pengenaanya adalah (Rp100 juta-Rp.60 juta) atau Rp.40 juta.

10. Angsuran Mengendap sebesar 1 X angsuran

11.  Uang Muka

catatan : untuk bank konvensional (kecuali BTN), bunga tersebut hanya berlaku untuk jangka waktu tertentu

Bunga KPR Lama